J'estime mes biens : Fermage et autres locations

Champ d’application du statut du fermage

En Haute-Marne, selon un arrêté préfectoral du 12 janvier 1987, le statut du fermage s’applique de droit à toute parcelle d’une surface supérieure à :
     - 0,5 ha dans les communes non remembrées,
     - 1 ha dans les communes remembrées du Bassigny, de l’Amance-Apance et la Vingeanne,
     - 2 ha dans les communes remembrées du Barrois, du Der, du Perthois et du Vallage.

Liste des communes et petites régions naturelles agricoles en Haute-Marne à télécharger ci-contre.

Dans l'Aube, selon l'arrêté préfectoral du fermage du 2 janvier 2013, le fermage s'applique aux parcelles d'une surface supérieure à :

      - 7,5 ares en cultures maraîchères et horticoles, et en pépinières,
      - 10 ares en vignes,
      - 1,5 ha en autres cultures.

Toutefois :

• la signature d’une convention d’occupation précaire enregistrée par acte notarié permet de s’affranchir du statut du fermage pour des parcelles agricoles si elles justifient d’une destination non agricole inscrite dans un document d’urbanisme.

• la signature d’un bail d’un an reste possible lorsqu’il existe un projet d’installation du bailleur ou de ses descendants, ce bail est renouvelable dans la limite d’une durée de 6 ans et ne relève pas du statut du fermage.

Les baux ruraux peuvent être :

• soit de 9 ans avec tacite reconduction sur une durée de 9 ans, ils sont écrits ou verbaux.

• soit à long terme et écrits selon 5 types :
  • de 18 ans au moins avec tacite reconduction sur une durée de 9 ans,
  • cessible, de 18 ans au moins, renouvelable par période de 5 ans,
  • de 25 ans au moins tacitement renouvelable par période d’un an,
  • de 25 ans non tacitement renouvelable,
  • de carrière (minimum 25 ans).

Le statut du fermage réglemente

• les prix, par arrêté préfectoral publié chaque année,
• les obligations et droits des preneurs, dont l’interdiction de sous-location et de cession du bail,
• les obligations et droits des bailleurs,
• les conditions de reprise, de résiliation ou de non renouvellement.

La plupart des dispositions du statut du fermage s’appliquent aux baux long terme dont les spécificités sont essentiellement liées à leur durée, leurs conditions de renouvellement et de transmission.  

Les fermiers doivent avoir obtenu une demande d’autorisation d’exploiter auprès de la DDT (télécharger le formulaire dans la colonne de droite).

NB : Les « petites parcelles », c'est-à-dire celles d’une surface inférieures à celles renseignée ci-dessus, peuvent faire l’objet de baux dits « baux petites parcelles » ne relevant pas du statut du fermage, hormis en ce qui concerne l’interdiction de cession du bail sans accord du propriétaire.

Comment calculer les fermages des terres agricoles ?

Chaque année, un nouvel indice national des fermages, permet de calculer le montant des fermages pour les terres agricoles et les prés.

Indice 2024 - National

Pour 2024, l’indice national des fermages, qui détermine le loyer des terres nues et des bâtiments d’exploitation agricole, est établi à 122.55 (l’année 2009 constituant la base 100).

La variation de l’indice national des fermages 2024 par rapport à l’année 2023 est de +5.23 %.

Fermages viticoles : prix du kg de raisin

• Arrêté préfectoral portant fixation du prix du raisin fermage de la vendange 2023
• Arrêté préfectoral du 20 décembre 2010 fixant les dispositions particulières applicables aux baux à métayage

Précisions pour le calcul des fermages

Les plafonds à appliquer et les indices d’évolutions annuelles sont définis chaque année par arrêté ministériel. Les seuils plafonds, selon les catégories de sols et bâtiments, sont fixés par arrêté préfectoral pour les baux 9 ans.

Toutefois, ils s’appliquent à tous les baux ruraux hormis les baux « petites parcelles ».

Pour mettre à jour votre fermage, il suffit de :  

• Fermage 2023 = fermage 2022 x 1.0563 

• Fermage 2023 = fermage 2009 x 1.1646 (indice 2009 calculé pour 2023). 

Le fermage brut est le prix du loyer avant application des taxes.

Les taxes à imputer au fermier sauf dispositions particulières indiquées dans le bails

• 50 % de la TAFNB (taxe additionnelle sur le foncier non bâti) dite Chambre d’agriculture, à majorer du taux appliqué pour les frais de gestion fiscale (8 % en 2015)
• Taxe d'association foncière : voir bail.

Les dégrèvements liés au statut de Jeune Agriculteur ou à des calamités agricoles sont perçus par le propriétaire puis à déduire des taxes dues par le fermier.

En cas de bail verbal, le fermage est dû à la Saint Martin (11 novembre), en cas de non paiement, il peut justifier d’une rupture du bail sous réserve du respect des certaines clauses :

• deux défauts de paiement,
• la preuve de mise en demeure de paiement en bonne et due forme.
   

Toute cession de bail est interdite, sauf au profit des descendants du preneur ayant atteint l'âge de la majorité et avec l’accord du bailleur.

De même, les sous-locations sont interdites.